Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Манушкино д., Чехов гор. округ
Дом 56 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,4 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Земля ≈366 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,83 млн → дом ≈572 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 48 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈837 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 27 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Луч ≈3,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17147
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 365 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 828 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Манушкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 5,5 сот. | 2 350 000 | 427 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 3 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 2 700 000 | 428 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 12 сот. | 4 150 000 | 345 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Манушкино д. | 8,7 сот. | 5 500 000 | 632 184 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Манушкино д. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 333 / 77 143 / 156 229 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 871 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 627 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 384 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 897 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 837 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Гришенки д. | 48 м² | 6 сот. | 7 499 000 | 156 229 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | огородные участки Ветеран | 48 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Строитель СНТ | 64 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Спутник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 41 м² | 6,6 сот. | 4 705 000 | 114 756 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Рыжиково КП | 70 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 77 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Еськино д. | 72 м² | 5 сот. | 6 250 000 | 86 806 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 400 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже летний, дачный дом 55,9 кв. На ухоженном участке Ижс 5 сот. В д. Манушкино. Электричество 15квт заведено в дом, газ по границе, на участке есть скважина 45м. Соседи построены и проживают постоянно, дороги зимой чистят. В шаговой доступности не только вся необходимая инфраструктура включая школу и дет. Сады, но и шикарный карьер с песчаными пляжами. Так же в пешей доступности автобусная остановка, откуда можно уехать в г. Чехов и в Москву. Деревня находится между ж/д станциями Чехов и Луч. Расстояние от Мкад 58км. Дополнительные вопросы и запись на просмотр по телефону. Агент: Савинова Татьяна. Лот: 113111.