Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 48 м², участок 10,1 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 10,1 сот. = 726 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 46 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈114 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; в описании: печь, скважина.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17145
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (10,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 273 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 65 072 / 106 857 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 218 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 896 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 114 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Большевик пос. | 50 м² | 14,9 сот. | 17 000 000 | 340 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Суконщик СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 993 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Скнига СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Гавшино д. | 58 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 53 448 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Лесная поляна СНТ | 42 м² | 6,1 сот. | 4 488 000 | 106 857 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Заокская Долина СНТ | 44,6 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 66 144 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 399 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 299 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 199 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 999 999 (−199 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134164425 Уютная дача в живописном месте заезжай и отдыхай! Продаётся ухоженная дача с отличным расположением тишина, природа и свежий воздух всего в 25 минутах от города. Кирпичный дом 48 м2 отделан сайдингом тёплый и надёжный. В доме уже есть всё для комфортного проживания: печь (буржуйка) быстро прогревает дом. Газовый баллон с плитой готовка без проблем. На участке: 10 соток ровной земли простор для отдыха, сада или строительства. Собственная скважина 12 м всегда есть вода. Обогреваемый душ комфорт в любое время. Пристроенный гараж. Электричество 7 квт. Рядом небольшой водоём отличное место для отдыха и прогулок. Удобная транспортная доступность: 10 минут до Оболенска. 25 минут до Серпухова. Зимой дороги чистятся круглогодичный подъезд без проблем. Отличный вариант для дачи или спокойной загородной жизни без лишних вложений! Звоните покажем в удобное время!