Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Росинка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 58 м², участок 4 сот., щитовой.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 03.05.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 797 тыс. → дом ≈103 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 42 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈357 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Шарапова Охота ≈21,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17141
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 199 355 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 797 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 776 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 9,3 сот. | 1 852 000 | 199 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 13,1 сот. | 2 610 000 | 199 237 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеево Царство СНТ | 20,8 сот. | 4 160 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Берендеево Царство СНТ | 10,3 сот. | 2 057 000 | 199 709 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидоренки д. | 9,7 сот. | 1 940 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидоренки д. | 10 сот. | 2 008 000 | 200 800 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидоренки д. | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 143 / 43 478 / 69 643 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 728 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 455 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 357 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Полянка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 69 643 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Изумруд СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 42 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Алферово д. | 46 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 478 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с щитовым домом, В доме печь, небольшой погребок, крыша Не течет, но требуется ремонт. Хлама и вещей в доме нет. Участок 4 сотки, всего 3 соседа ( с одной стороны не приезжает), напротив дома свой выход в лес, есть место для машины( уложены плиты), дорога до дома отсыпана щебнем и уложены плиты( грязи нет вообще). Рядом два родника, один из них Святой источник. За этой водой приезжают из других городов. Участок находится на первой линии Снт: до реки Нары 5 минут пешком ( можно купаться, загорать и ловить рыбу). Река не глубокая, местами по грудь взрослому человеку и мельче детям самое то! До остановки автобуса 15 минут, ходит до Серпухова и до Курилова 8 раз в день. На территории Снт есть магазин, до него 3 минуты пешком. В дачный сезон приезжают фермеры со своей продукцией: мед, молочные продукты, фрукты, овощи. Есть мусорные контейнеры. По расходам: 10 000 руб в год (членские взносы: тратятся на ремонт дорог и вывоз мусора). Заезд через шлагбаум, рядом Берендеево царство. Небольшой торг уместен. Долгов, залогов и обременений нет, один собственник более 4 лет.