Симферопольское ш., 27 км от МКАД
Поляна СНТ, Можайский гор. округ
Дом 33,5 м², участок 6 сот., 2005 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Земля ≈324 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,94 млн → дом ≈657 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 73 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈670 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈400 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гривно ≈1,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17137
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 15 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 323 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 943 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 657 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 612 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поляна СНТ | 4,7 сот. | 3 500 000 | 744 681 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юшино СНТ | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юшино СНТ | 5,4 сот. | 3 400 000 | 629 630 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Анис СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Анис СНТ | 11,5 сот. | 12 500 000 | 1 086 957 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 46 сот. | 12 880 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Южный-2 СНТ | 10,4 сот. | 990 000 | 95 192 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 670 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 829 / 117 143 / 174 969 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 895 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 400 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Березка-3 СНТ | 33 м² | 5,3 сот. | 4 100 000 | 124 242 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Коледино СНТ | 33,1 м² | 8,3 сот. | 11 000 000 | 332 326 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коледино д. | 33,1 м² | 8,3 сот. | 11 000 000 | 332 326 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южный-2 СНТ | 35 м² | 4,9 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 32 м² | 6 сот. | 5 599 000 | 174 969 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-1 СНТ | 35 м² | 4,5 сот. | 2 549 000 | 72 829 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 35 м² | 5,5 сот. | 4 100 000 | 117 143 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 35,2 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 170 455 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 35 м² | 5,5 сот. | 4 100 000 | 117 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Коледино СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличная дача, с хорошей транспортной доступностью.