Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Сергеево д., Чехов гор. округ
Дом 42 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4,6 млн; первая цена 4,6 млн ₽ от 13.07.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,42 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −937 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Чепелёво ≈6,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17132
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 98 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 416 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сергеево д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 43 сот. | 6 700 000 | 155 814 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 6,3 сот. | 1 680 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 29 сот. | 6 380 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 14,3 сот. | 2 500 000 | 174 825 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сергеево д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 538 / 72 222 / 100 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 835 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 693 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 552 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 268 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -937 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Новгородово д. | 42 м² | 5 сот. | 6 650 000 | 158 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рябина СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Пешково с. | 43,1 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 66 125 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ходаево д. | 42 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Аксенчиково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Флора-2 СНТ | 46,5 м² | 7,5 сот. | 2 350 000 | 50 538 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Покров д. | 46 м² | 9 сот. | 3 980 000 | 86 522 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лопасня СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 38,4 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 96 354 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2024 | 4 600 000 | история площадки |
| 30.09.2024 | 4 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 07.05.2025 | 3 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 08.06.2025 | 3 700 000 (−290 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в жилой деревне Сергеево Чеховского района. Дом из клееного бруса (дуб), 2 -этажный, 2 комнаты, кухня и терраска. Оформлен как жилой, заведена домовая книга. Фундамент блоки. Электричество 15 квт заведено в дом, скважина заведена в дом, Газ по границе участка, подъезд асфальт. Участок 8 соток, огорожен со всех сторон. Есть хозблок и плодовые деревья. До города всего 1,5 км. Один собственник, свободная продажа. Арт. 69184315.