Симферопольское ш., 44 км от МКАД
Ветеран ВС СНТ, Чехов гор. округ
Дача 72 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 08.09.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 825 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 34 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Чепелёво ≈4,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17131
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 41 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 903 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Прудки д. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аксенчиково д. | 11 сот. | 1 250 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Венюково д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран ВС СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Венюково д. | 4,5 сот. | 1 700 000 | 377 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Венюково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прудки д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прудки д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аксенчиково д. | 13 сот. | 6 990 000 | 537 692 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 483 / 46 243 / 55 453 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 840 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 691 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 392 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 440 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Русские Дали СНТ | 70,2 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 38 319 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Городище д. | 60 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Манушкино д. | 78,3 м² | 4,1 сот. | 2 700 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Гидросталь СНТ | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ермолово д. | 54,1 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 55 453 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.08.2025 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.01.2026 | 3 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 150 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 050 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Забронировано! Продаю дачу в Снт Ветеран ВС. На участке 5,5 соток имеются плодово-ягодные насаждения, деревья. Дом летний с дровяной печью, баня, большая теплица. Дом и участок оформлены (два кадастровых номера). Постоянно проживающие соседи. Недалеко от Венюково. Собственник. Агенства просьба не беспокоить.