Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Сохинки д., Чехов гор. округ
Дом 200 м², участок 1 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 29.04.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 108 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 58 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,78 млн / целевая ≈13,3 млн / пессимист. ≈11,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,87 млн ₽, маржа 50 %, ROI 99 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈12,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17130
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 108 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сохинки д. | 5 сот. | 685 000 | 137 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сохинки д. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сохинки д. | 10 сот. | 1 570 000 | 157 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сохинки д. | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сохинки д. | 15 сот. | 1 570 000 | 104 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сохинки д. | 23 сот. | 2 800 000 | 121 739 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сохинки д. | 9 сот. | 862 000 | 95 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сохинки д. | 5 сот. | 599 760 | 119 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сохинки д. | 5,6 сот. | 777 000 | 138 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сохинки д. | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 697 / 90 389 / 129 758 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 036 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 298 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 865 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 99 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Беляево д. | 231,2 м² | — | 29 999 999 | 129 758 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Волосово д. | 163,1 м² | 1,2 сот. | 9 410 400 | 57 697 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | 167 м² | — | 18 500 000 | 110 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.3 км | 163,1 м² | 1,2 сот. | 9 410 400 | 57 697 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.8 км | Южные Озера КП | 160 м² | — | 17 900 000 | 111 875 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | 150 м² | 1,3 сот. | 10 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.05.2025 | 990 000 (−1 510 000) | история площадки |
| 21.06.2025 | 2 500 000 (+1 510 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 1 990 000 (−510 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 300 000 (+310 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под разбор! Продается без участка, вывоз и разбор своими силами! Крыша полностью накрыта метал черепица!