Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Луч-Минэнерго СНТ, Чехов гор. округ
Дача 108,9 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,6 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈248 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Луч ≈1,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17129
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 787 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 596 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луч-Минэнерго СНТ | 10 сот. | 1 690 000 | 169 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красные Орлы д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч-2 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красные Орлы д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орлиные Холмы СНТ | 12,9 сот. | 2 369 500 | 183 682 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Квант СНТ | 7,1 сот. | 1 022 023 | 143 947 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлиные Холмы СНТ | 6 сот. | 1 032 000 | 172 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Квант СНТ | 12,4 сот. | 1 583 900 | 127 734 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шахтерский Луч СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шахтерский Луч СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 978 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 57 174 / 81 818 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 598 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 318 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 247 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Дедяково СНТ | 110 м² | 8 сот. | 7 650 000 | 69 545 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Квант СНТ | 92 м² | 9,6 сот. | 5 325 000 | 57 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Васькино д. | 110 м² | 8,4 сот. | 9 000 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Шарапова Охота пос. | 97,4 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 56 468 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Железнодорожник-2 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Фея СНТ | 106 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 75 472 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Южные Дачи КП | 114 м² | 9,9 сот. | 7 700 000 | 67 544 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Долгий Луг СНТ | 100 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гришенки д. | 90 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сатурн СНТ | 100 м² | 6,4 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 108.9 кв. М. На земельном участке 8 соток в Снт "Луч-Минэнерго", деревня Красные орлы, Чеховский район. Дача построена из бруса 150/150 в два этажа. Стены и потолок утеплены для зимнего проживания. На первом этаже терраса, кухня (нужен ремонт полов), гостиная, две спальни. На втором этаже большая комната, пригодна для спальни, большой застекленный балкон. Дом отапливается печью на два этажа. Электричество 6 квт, летний водопровод заведен в дом. Туалет на улице. Участок ровный, прямоугольной формы, на участке построен небольшой летний домик с одной спальной, беседка, теплица. Также на участке растут плодовые деревья и кустарники. В шаговой доступности автобусная остановка, магазин, до ж/д станции Луч 20 минут пешком. Документы готовы, физически дача свободна.