Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Росиночка СНТ, Чехов гор. округ
Дача 55 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 838 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Шарапова Охота ≈4,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17128
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 838 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 162 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 309 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заря СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чеховское СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чеховское СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Охота СНТ | 12 сот. | 1 195 000 | 99 583 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Охота СНТ | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Охота СНТ | 8 сот. | 837 000 | 104 625 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мукомол СНТ | 6 сот. | 659 000 | 109 833 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мукомол СНТ | 20 сот. | 275 000 | 13 750 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Охота СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Верхнее Пикалово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 49 592 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 536 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 409 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 029 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | Манушкино д. | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шараповские сады СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Росиночка СНТ | 51,3 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 733 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шарапова Охота пос. | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Фея СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Нива СНТ | 53 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орбита СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лесная поляна КП | 64,5 м² | 7,7 сот. | 5 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Лесовод ТСН | 55,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 450 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Ногина-6 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 499 900 | 41 665 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом каркасно-щитовой для летнего отдыха, 2 комнаты, прихожая, терраса и мансарда. Участок 8 соток. Летняя кухня в отдельном строении беседка гараж ещё один хозблок с жилой комнатой и мебелью. Душ и туалет в отдельном строении, не выгребная яма, а биотуалет. Водопровод летний, асфальт до самых ворот на участок. Очень хорошие соседи, все документы оформлены, в том числе межевание границ участка с соседями. ТВ спутниковая антенна, парковка на участке или в гараже, асфальт авт. Дороги, ост. Жд станция Шврапова Охота. Есть 2 магазина, электричество есть, водоснабжение летнее-летний водопровод, газа нет, пользуюсь баллоном на кухне, отопления нет. Торг уместен.