Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Прожектор СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 15 м², участок 5 сот.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 49 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,03 млн → дом ≈119 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 90 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈20 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов ≈2,1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17124
Рейтинг 26/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 031 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 28,3 сот. | 20 000 000 | 706 714 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 46 сот. | 52 000 000 | 1 130 435 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Пограничный пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бутурлино д. | 7 сот. | 6 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 8,5 сот. | 8 990 000 | 1 057 647 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Борисово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пограничный пос. | 6 сот. | 794 000 | 132 333 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бутурлино д. | 12 сот. | 10 500 000 | 875 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пограничный пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 947 / 96 875 / 138 462 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 297 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 19 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Турово с. | 17 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 152 941 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Липицы с. | 16 м² | 3,6 сот. | 1 499 999 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Металлист-1 очередь СНТ | 13 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 138 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Пролетарский пос. | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Прожектор СНТ | 18 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Конденсатор-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 238 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Биоприбор СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Дидяково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 18,9 м² | 4,2 сот. | 1 700 000 | 89 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 150 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю уютную дачу в городе. Отличное расположение. Ухоженный участок. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку.