Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Ясень СНТ, Чехов гор. округ
Дом 75,9 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,47 млн → дом ≈783 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,49 млн / целевая ≈4,94 млн / пессимист. ≈4,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈962 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Вяткино ≈2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17115
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 14 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 467 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 316 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Панино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Панино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 518 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 663 / 69 769 / 102 857 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 216 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 392 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 961 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Надежда ДНТ | 75 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Агат СНТ | 82,9 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 42 220 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда ДНТ | 70 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 102 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Скурыгино д. | 77 м² | 11 сот. | 5 600 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Электроник СНТ | 72,3 м² | 9,6 сот. | 2 000 000 | 27 663 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Слепушкино д. | 73 м² | 6,2 сот. | 6 500 000 | 89 041 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 87,8 м² | 12 сот. | 5 980 000 | 68 109 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесник СНТ | 77 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 87,8 м² | 12 сот. | 5 980 000 | 68 109 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Скурыгино СНТ | 82 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Я собственница участка и дома, там никто не прописан, участок находится в Снт чеховский район столбовая солнечная поляна, посёлок тихий спокойный, чужие не заходят, ворота закрываются, у все, х жителей есть ключи, свет подключен соседи добрые, хорошие живут круглый год. Хочу продать, потому что мне нужны деньги, цена ниже рынка. Есть колодец с водой.