Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Солнышко СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 61 м², участок 6,5 сот., 2016 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 909 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 33 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск II ≈3,1 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1711
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 391 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 803 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 40 909 / 63 636 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 200 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 084 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 853 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Здоровье СНТ да: «душевая» + «ремонт» | 60 м² | 7 сот. | 1 999 999 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Станинская д. да: «санузел» + «отделка» | 55 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Овчагино д. да: «душевую» + «ламинат» | 55 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом общей площадью 61 метр квадратный в черте города Егорьевск для круглогодичного проживания Продается уютный, теплый двухэтажный дом с балконом, полностью готовый для постоянного проживания. Отличный вариант для тех, кто хочет жить на природе, но не готов отказываться от городского комфорта и инфраструктуры. Дом утеплен, полностью готов для постоянного проживания. В нем установлены установлены современные пластиковые окна, прекрасная печь, совмещенный санузел с теплыми полами, новая кровля и качественный фундамент. Коммуникации: Отопление: печное / конвекторы. Водоснабжение: своя скважина в 12 метров, вода заведена в дом. Канализация: септик, работает бесперебойно круглый год. Электричество: 220 в до 8 кВт], проводка полностью безопасная и новая. Участок и СНТ: Площадь участка: 6,5 соток. Участок ровный, правильной формы, ухоженный, есть плодово-ягодные насаждения, огорожен забором (с фасада профлист, с трех сторон рабица). Преимущества расположения: дом находится в черте города, в обжитом и спокойном СНТ. Многие соседи живут круглый год. Пешая доступность до Нечаевской. Дороги в СНТ зимой регулярно чистятся от снега городскими службами или администрацией товарищества. Проезд свободный в любой сезон.