Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Пущино г., Пущино гор. округ
Дача 24 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 7/100 · уверенность 50 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 444 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 30 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈959 тыс. / целевая ≈863 тыс. / пессимист. ≈767 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −184 %, ROI −65 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ока ≈14,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17108
Рейтинг 7/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 444 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пущино д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 930 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Грызлово д. | 27,5 сот. | 7 500 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Грызлово д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Грызлово д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновские карманы СНТ | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Грызлово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 37 166 / 41 667 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 959 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 911 000 ₽ |
| продажа: целевая | 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 412 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −184 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Ока СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Присады д. | 25 м² | 6,4 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Биоприбор СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Биофизик СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 1 799 000 | история площадки |
| 17.08.2025 | 1 759 000 (−40 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 1 700 000 (−59 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 999 000 (+299 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в 10 минутах от г. Пущино! Если вам надоела городская суета, это предложение для вас! Насладитесь тишиной и спокойствием, проведите время с семьей и друзьями на свежем воздухе. Участок ухоженный, с плодовыми деревьями, кустарниками и цветами. В доме есть кухня, столовая и комнаты на первом и втором этажах. Всего в 3 минутах автобусная остановка, что делает поездки удобными! Круглогодичный подъезд, многие соседи живут на постоянной основе. Вода и электричество (15 квт) доступны круглый год. Не упустите возможность создать свой уголок уюта и спокойствия! Звоните прямо сейчас для подробностей!