Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Пущино г., Пущино гор. округ
Дача 63,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 38 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,12 млн / целевая ≈3,7 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈416 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Ока ≈14,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17106
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 090 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 639 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6,3 сот. | 600 000 | 95 238 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пущино д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 930 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 11 сот. | 585 000 | 53 182 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Семеновские карманы СНТ | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10,5 сот. | 570 000 | 54 286 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Большое Грызлово д. | 27,5 сот. | 7 500 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 176 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 72 500 / 91 667 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 909 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 292 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 416 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Инструментальщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Прончищево д. | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Биофизик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом-дача 63,8 кв м + Баня на 591 кв м земельного участка. Дом зарегестрирован как не жилой, под мат капитал и ипотеку не подойдет. Построен в 2012г на фундаменте, обит утеплителем и сайдингом. Баня с зоной отдыха. Домик беседка рядом с основным домом. Колодец 13 колец, вода всегда есть. Показ по предварительной договоренности.