Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Сафоново д., Чехов гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈5,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17105
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 231 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 871 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Проектант СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сафоново д. | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Совин СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 28,4 сот. | 5 350 000 | 188 380 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 9,7 сот. | 2 800 000 | 288 660 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сафоново д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Апрель ДНП | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Апрель ДНП | 13,9 сот. | 2 300 000 | 165 468 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новое Сенино дп | 30 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 41 904 / 96 186 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 630 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 636 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Манушкино д. | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Крюково д. | 70 м² | 4,3 сот. | 2 050 000 | 29 286 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Изумруд СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 42 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Геолог СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Пролетарский пос. | 60,3 м² | 8,1 сот. | 5 800 000 | 96 186 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Солнечный Круг пос. | 63 м² | 8,2 сот. | 4 350 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Лесная поляна КП | 64,5 м² | 7,7 сот. | 5 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | огородные участки Ветеран | 80 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Фиалка СТ | 75,9 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 30 962 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Ногина-6 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 499 900 | 41 665 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 70 м2, построенная в 2005 дом каркасно-щитовой два этажа. Внутри три комнаты, кухня, подсобка. Душевая. На участке площадью 6 соток расположены теплица и хозпостройки. Есть терраса и беседка для отдыха на свежем воздухе. Плодовые деревья и кусты. Вода, своя скважина заведена в дом, горячая и холодная вода, еще есть общественный летний водопровод, санузел биотуалет. Участок огорожен металлическим забором, рядом остановка общественного транспорта и магазин. Земля категории Снт. Рядом большое озеро, карьеры, кругом лес. В снт есть детская площадка, пруд, волейбольная площадка, кругом лес.