Симферопольское ш., 77 км от МКАД
Строитель СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40,4 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,48 млн → дом ≈624 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈708 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17102
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 476 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калиновские Выселки д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калиновские Выселки д. | 20 сот. | 2 999 000 | 149 950 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дашковка д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дашковка д. | 6 сот. | 1 697 700 | 282 950 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дашковка д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дашковка д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дашковка д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дашковка д. | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дашковка д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Калиново д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 708 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 42 500 / 69 444 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 735 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 648 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 388 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Пущино д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мокрое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Скала-3 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 690 000 | 42 250 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кирпичного завода пос. | 42 м² | 5,3 сот. | 1 750 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Речник СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Шепилово д. | 45 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 50 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Труженик СНТ | 36,2 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 110 497 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дaчный учaстoк c домом, располагается в Серпуховском районе, район д, Калиновские Выселки, Снт "Луч". Учaсток правильной формы 716 кв. М. На учаcтке имeетcя лeтняя вода, душ, туалет, теплица, плодовые деревья, ягодные кустарники, цветы. Домик одноэтажный площадью 40,4 кв. М, прихожая кухня 10,7 кв. М, кладовая 2,4 кв. М, две комнаты 8,1 и 11,1 кв. М. Электричество и летняя вода подведены в дом. На кухне газовая плита (баллонный газ). Pядом с Снt кaрьep для купания, леc. До г. Сеpпухoв 5 мин. На машинe. B шаговой доступности автобусная остановка.