Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Боровна СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 26 м², участок 6,8 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 60 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 407 тыс. → дом ≈893 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 61 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈567 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17098
Рейтинг 51/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 37.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 808 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 893 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 346 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 938 / 90 000 / 143 750 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 092 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 567 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Родник СНТ | 25 м² | 6,7 сот. | 995 000 | 39 800 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | 30 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | Скала СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 40 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 4 300 000 | 149 306 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ | 24 м² | 6,6 сот. | 3 450 000 | 143 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дорожник СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Ногина-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача 26 м 2 на участке 6,81 соток. Стены: дерево, обит сайдингом, коммуникации: электричество, водопровод. Для полива. Московская обл., г. О. Серпухов, дер. Романовка, Снт Боровна, На участке дом с навесом для авто, хозблок, туалет, летний душ. Три яблони, кусты смородины, черноплодки, жимолости. Множество цветов. Вокруг Снт лес, грибы, ягоды. По центру река Боровна, есть пруд для рыбалки. Дорогу чистят круглый год.