Симферопольское ш., 33 км от МКАД
Садко СНТ, Чехов гор. округ
Дача 61,1 м², участок 8,2 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 2,27 млн → дом ≈234 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −437 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Повадино ≈11,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17094
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.8 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 298 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 266 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 830 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мещерское СНТ | 8 сот. | 10 500 000 | 1 312 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Столбищево СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Афганец СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесные Дали СНТ | 7,4 сот. | 2 100 000 | 283 784 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Минаево д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Минаево ИЖС КП | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Минаево ИЖС КП | 8 сот. | 2 250 000 | 281 250 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сидориха д. | 8 сот. | 2 490 000 | 311 250 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Минаево ИЖС КП | 7,1 сот. | 1 950 000 | 274 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 222 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 737 / 59 166 / 84 286 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 274 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Троицкое с. | 60 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 49 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Троицкое с. | 65 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 66 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Белые Столбы-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Матвеевское СНТ | 60 м² | 5,4 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Металлист Юсупово СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 84 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 60 м² | 6,7 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сидориха д. | 72 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мансурово д. | 57 м² | 6,4 сот. | 2 550 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Антоновка СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Матчино д. | 56 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 76 786 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 550441. Продаётся дача 61,1м2 на участке 8 соток, расположен по адресу: М. О., р-н Чеховский сп Любучанское, Снт "Садко" (35 км Мкад Симферопольского шоссе). Дом из сруба, 5 комнат, фундамент бетонные плиты, кровля металлочерепица, окна дерево и пластиик, внутренняя отделка вагонка. Категория земель: Земли с/х назначения, Вид разрешённого использования: Для Садоводства. Участок правильной формы, рельеф местности ровный. Коммуникации: электричество, газ по границе, колодец 12 колец. Вода в дом Не Заведена. Круглогодичный подъезд, зимой дороги чистятся. На территории Снт магазин, Охрана на въезде шлагбаум, вывоз мусора. В 6 км пос. Мещерское (школа, детский сад, храм, магазины, кружки для детей, амбулатория (детская и взрослая). Снт в окружении леса, до остановки 5 минут пешком. Кругом грибные места!