Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Гидросталь СНТ, Чехов гор. округ
Дача 32,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈548 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Чехов ≈1,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17092
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 097 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 903 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 735 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5 сот. | 1 900 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Ишино д. | 9,2 сот. | 4 150 000 | 451 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель СНТ | 2 сот. | 780 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 4 сот. | 1 350 000 | 337 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,5 сот. | 1 440 000 | 221 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 14 сот. | 14 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Медик-1 СНТ | 4 сот. | 1 425 000 | 356 250 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чеховское СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медик-2 СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 548 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 60 680 / 87 977 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 253 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 296 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | 30,6 м² | 4,3 сот. | 1 800 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Лопасня СНТ | 30 м² | 7,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Венюково д. | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Городище д. | 28,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель СНТ | 41,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 60 680 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Железнодорожник-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесовод-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Марс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ветераны Столицы СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дачный домик в Снт "Гидросталь". Ровный участок, на участке дом 33 кв. М., небольшой сарай, беседка, туалет. В доме есть ставни на каждое окно. На участке плодовые кустарники и деревья, все плодоносит. Центральное водоснабжение, электричество. В ближайшей перспективе газ. Отличная транспортная доступность 10 минут пешком от железнодорожной станции "Чехов". На автомобиле 58 км по Симферопольскому шоссе от Москвы, трасса очень хорошая. Рядом вся инфраструктура города Чехов, можно жить круглогодично. Территория Снт "Гидросталь" охраняется, ворота с пультом управления, охрана. Хорошие дороги в Снт. Хорошие соседи. Отличный председатель. Один собственник, обременений нет. Быстрый выход на сделку. Разумный торг с реальным покупателем.