Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Дружба-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 62 м², участок 5,3 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 512 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,02 млн → от пессимистичной прибыль −242 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Шарапова Охота ≈5,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17083
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 065 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба-1 СНТ | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 7,3 сот. | 865 130 | 118 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 6,1 сот. | 725 000 | 118 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глубоково д. | 30 сот. | 382 392 | 12 746 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 791 / 60 224 / 103 906 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 401 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 023 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -242 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Дружба СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 42 063 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дружба-1 СНТ | 67 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 41 791 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Родионовка д. | 65 м² | 6 сот. | 3 599 000 | 55 369 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новое Сенино дп | 63 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 65 079 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Березово ДНП | 64 м² | 7,5 сот. | 6 650 000 | 103 906 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Волосово д. | 64 м² | 7,5 сот. | 6 650 000 | 103 906 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Шарапова Охота пос. | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Спутник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рыжиково СНТ | 58,7 м² | 6,2 сот. | 4 750 000 | 80 920 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новое Сенино дп | 65 м² | 7 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просторная дача, в доме 4 комнаты + прихожая+ кухня. ( 2 комнаты на первом этаже и 2 на втором). На участок удобный отдельный въезд с парковочным местом. Подъезд к дому круглогодичный. На участке есть беседка, хоз. Блок, летний душ и туалет. Плодовые деревья и кустарники. Электричество в доме, водоснабжение централизованное в тёплое время года (с мая по октябрь). В шаговой доступности магазин, лес, пруд, питомник растений. Собственник ( в собственности более 5 лет).