Симферопольское ш., 39 км от МКАД
Степыгино ИЖС КП, Домодедово гор. округ
Дом 47,2 м², участок 6,7 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 05.02.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 83 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈77 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Повадино ≈5,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17081
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 021 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 092 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 408 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Степыгино ИЖС КП | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Степыгино д. | 14,8 сот. | 2 700 000 | 182 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 15 сот. | 3 060 000 | 204 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 7,1 сот. | 1 350 000 | 190 141 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Степыгино ИЖС КП | 5,1 сот. | 3 400 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Степыгино д. | 8,3 сот. | 1 250 000 | 150 602 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степыгино д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степыгино д. | 6,5 сот. | 999 999 | 153 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 85 106 / 104 167 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 745 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 508 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 796 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 77 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Юсупово с. | 48 м² | 5,9 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино д. | 52,5 м² | 5,8 сот. | 5 050 000 | 96 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Голубино Лэнд КП | 54 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 175 926 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ветераны Столицы СНТ | 49,6 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 403 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Голубино д. | 60 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Голубино д. | 60 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.02.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный теплый каркасный дом, отопление электрическое. Скважина, септик. Назначение- жилое, возможно зарегистрироваться. Один взрослый собственник, зарегистрированных нет.