Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Сталь СНТ, Чехов гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 598 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈394 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈6,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17079
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 14 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 687 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 598 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родник СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки СНТ | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сталь СНТ | 40 сот. | 415 000 | 10 375 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березки СНТ | 8,9 сот. | 2 217 500 | 249 157 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Агро СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Охота СНТ | 8 сот. | 837 000 | 104 625 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Охота СНТ | 12 сот. | 1 195 000 | 99 583 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алеко СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 150 / 62 500 / 130 891 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 514 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 329 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 959 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 394 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Элерон СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шарапова Охота СТ | 54 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 85 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Росиночка СНТ | 56,6 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 43 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 999 000 | 99 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шарапова Охота СТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 349 000 | 39 150 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Плешкино д. | 54 м² | 7 сот. | 4 999 000 | 92 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Чеховское СНТ | 55 м² | 9 сот. | 7 199 000 | 130 891 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гранит СНТ | 61,6 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 41 396 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Окская Слобода ДПК | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная поляна КП | 64,4 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 155 279 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Один собственник. Первичные документы свидетельства о праве на наследство по завещанию от 15.05.2025.