Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Юг СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 35 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 596 тыс. → дом ≈604 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈86 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Серпухов-Ветка ≈8,9 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17072
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 437 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мокрое д. | 7,5 сот. | 740 000 | 98 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мокрое д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мокрое д. | 11,7 сот. | 2 300 000 | 196 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поле Чудес СНТ | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мокрое д. | 8,6 сот. | 1 239 750 | 144 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мокрое д. | 8 сот. | 870 000 | 108 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Оболенск пос. | 7,5 сот. | 1 050 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Оболенск пос. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Оболенск пос. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Оболенск пос. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 65 191 / 116 216 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 031 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 86 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мокрое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пущино д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Романовка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 44 595 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Поляна СНТ | 41,7 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 79 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Калугино-2 СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу вблизи города оболенск. Участок площадью 5,5 соток, Дом дача имеет 2 комнаты, кухню, терраса, комната санузел, электричество, вода колодец, Хозблок, сарай, парковочное место, огорожен забором, рядом лес, пруд, Магазин Дикси, Рынок, Сбербанк, 10 минут пешком, Автобусные сообщения Москва Серпухов остановка 15 минут пешком.