Симферопольское ш., 26 км от МКАД
Испытатель-1 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 35 м², участок 4,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 51 %
Земля ≈322 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 50 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −547 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Гривно ≈3,1 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17071
Рейтинг 28/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 321 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 352 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 448 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Испытатель-2 СНТ | 4 сот. | 2 400 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Испытатель-2 СНТ | 7,2 сот. | 6 900 000 | 958 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Испытатель-2 СНТ | 10,4 сот. | 1 500 000 | 144 231 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Испытатель-1 СНТ | 23 сот. | 5 290 000 | 230 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 4,5 сот. | 2 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Испытатель-1 СНТ | 46 сот. | 12 900 000 | 280 435 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 6 сот. | 2 677 500 | 446 250 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гривно д. | 7,5 сот. | 4 250 000 | 566 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гривно д. | 8 сот. | 4 150 000 | 518 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гривно д. | 6,1 сот. | 3 700 000 | 606 557 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 93 333 / 130 319 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Малинка СНТ | 30 м² | 2,6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Батина Лощина-Жуково СНТ | 37,6 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 130 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шепчинки-2 СНТ | 30 м² | 2,5 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Испытатель-1". Прекрасное место для отдыха и постоянного проживания. Дорога до Снт -асфальт, подъезд круглогодичный. Зимой дороги регулярно чистят. Многие соседи живут постоянно. В 600 м. Вся инфраструктура пос. Мис- магазины, школа, аптека, городские автобусы. Участок 4,2 сот. Ровный, сухой, ухожен, великолепная плодородная земля. В собственности 20 лет. Единственный собственник- никаких сделок с участком не было. На участке два строения: Домик щитовой 4х5 м, два этажа, на столбах из бетонных блоков. Пригоден для летнего отдыха, а также, как место проживания строителей на время строительства. При дополнительном утеплении и переоборудовании может получиться великолепная банька с комнатой отдыха на втором этаже. Домик не зарегистрирован, поэтому можно перестроить, изменить назначение и т. Д. Хозблок для хранения инвентаря и всего необходимого без фундамента и регистрация не требуется. Туалет на улице. Электричество 5 квт.