Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Никажель СНТ, Чехов гор. округ
Дача 60,3 м², участок 10,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 31.10.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль −35 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: скважина; в описании: баня.
До ст. пл. 274 км ≈11,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17069
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 548 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубна СНТ | 8 сот. | 1 290 000 | 161 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филипповское д. | 6,9 сот. | 954 000 | 138 261 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филипповское д. | 7 сот. | 1 030 000 | 147 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 7 сот. | 1 540 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Филипповское д. | 6,3 сот. | 1 117 250 | 177 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 006 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 69 920 / 167 143 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 401 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 181 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 521 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -35 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Сигнал СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Филиппины дп | 59 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 135 593 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белое Озеро ДНТ | 64 м² | 9 сот. | 9 990 000 | 156 094 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Изумруд СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 950 000 | 51 754 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Филипповское д. | 63 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 69 841 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лужки СХ2 КП | 65 м² | 10 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белое Озеро ДНТ | 70 м² | 8,9 сот. | 11 700 000 | 167 143 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2024 | 3 800 000 | история площадки |
| 20.11.2024 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.01.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.02.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.02.2025 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.03.2025 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 29.03.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Риэлторам просьба не беспокоить, продажа не срочная. Ha учаcткe, пoмимо основного дoма, eсть oтдeльнo стоящая небольшая баня и хoзблoк для хpанeния инвeнтaря и инcтрументов. Дом можно оформить как жилой, под прописку. Подъезд круглогодичный, с автоматическими воротами. Водоснабжение скважина (кессон). Существующие объекты расположены так, что на участке остается много места для строительства любого нового объекта (дома, бани и т. Д.).