Симферопольское ш., 57 км от МКАД
Горки-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 38 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,45 млн → дом ≈948 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 51 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −288 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. пл. 298 км ≈13,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17066
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 502 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 452 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 947 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шелково ТСН | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шелково ТСН | 14 сот. | 8 800 000 | 628 571 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шелково ТСН | 21 сот. | 9 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шелково ТСН | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 9,3 сот. | 1 600 000 | 172 043 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 111 / 75 000 / 123 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 864 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -288 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Аграрник СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Северка СНТ | 36 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бавыкино д. | 40,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Святая Гора ДНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Снежная Долина СНТ | 30 м² | 11,2 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Мукомол СНТ | 45 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Варшавское СНТ | 45 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Медовый Топаз СНТ | 45,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 69 869 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Юг-2 СНТ | 30 м² | 10 сот. | 3 690 000 | 123 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается только за наличный расчет Продаётся прекрасная дача в Снт Горки-2 Ступинского района. Рядом в/часть Нерастанное. На участке 8 соток. Дом зарегистрирован как садовый, общая площадь 38,4 кв. М. В доме две комнаты и кухня. Участок 18,5/46, есть хоз блок 4/9, туалет, душевая. Скважина вода чистая, свет, мангальная зона. Площадка у дома 5/7, заезд на участок вымощен плиткой 4/12м. Участок облагорожен-растут плодовые деревья и кустарники (малина, жимолость, крыжовник, смородина, клубника, и т. Д) По периметру участок огорожен сеткой рабицей, есть ворота для заезда автомобиля. Участок с собственным выходом в лес. Снт находится в окружении леса, в 10 км располагается с. Новый Быт, где есть вся инфраструктура: сетевые магазины, аптека, храм Вознесенская Давидова пустынь. В Снт видеонаблюдение, дороги отсыпаны крошкой. До города Чехов 30 км, до города Серпухов 30 км, до города Ступино 40 км. Удобный заезд с М-2 и М-4.