Симферопольское ш., 41 км от МКАД · земля с домом
Ветераны Столицы СНТ, Чехов гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «На территории участка 8 соток, домик 30 кв. Территория участка ухоженная.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,81 млн → дом ≈687 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 64 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −675 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Детково ≈3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17051
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 226 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 813 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алачково д. | 15 сот. | 5 990 000 | 399 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветераны Столицы СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветераны Столицы СНТ | 13,6 сот. | 2 800 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 950 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 935 / 83 000 / 126 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 563 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 307 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -675 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Шарапово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Детково д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сокольники СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Чепелево д. | 31 м² | 6 сот. | 1 993 200 | 64 297 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Троицкое с. | 30 м² | 9 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лесовод ТСН | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Столбовая пгт | 30 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 83 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Чепелево д. | 31 м² | 6 сот. | 1 982 000 | 63 935 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 31,4 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 191 083 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в д. Алачково Чеховского района (Снт "Ветераны Столицы"), 45 км от Мкад по Симферопольскому шоссе. Территория Снт охраняется круглогодично. Удобный подъезд, дорога асфальтирована. Недалеко 2 озера, 2 магазина продуктовых и хозяйственный. Рядом остановка общественного транспорта. На территории участка 8 соток, домик 30 кв. Территория участка ухоженная. Спереди металлической забор с воротами из проф настила. По периметру от соседей рабица. Сделано межевание.