Симферопольское ш., 80 км от МКАД
Лужки д., Серпухов гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈288 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 30 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −658 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Ока ≈9,3 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17048
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 968 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лужки д. | 22,2 сот. | 7 000 000 | 315 315 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лужки д. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужки д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужки д. | 15 сот. | 10 500 000 | 700 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лужки д. | 25 сот. | 12 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лужки д. | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лужки д. | 20 сот. | 14 000 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужки д. | 10,8 сот. | 2 493 200 | 230 852 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лужки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужки д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 42 708 / 138 611 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 819 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -658 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Орфей СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Орфей СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Прожектор СНТ | 48 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Кирпичного завода пос. | 42 м² | 5,3 сот. | 1 750 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Инструментальщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Бутурлино д. | 36 м² | 8,3 сот. | 4 990 000 | 138 611 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Посёлок Морошка лайф. Строго РФ, продажа после собеседования. На берегу реки дачи активного отдыха. Цена реальная. Земля Ижс! Можно выбрать участок, любой размер. Собственность, прописка, ипотека, маткапитал. Аккредитованы в Рсхб и Сбербанк. Всего запланировано более 100 домов, уже построено 20 домов. Собираем такой дом по финской технологии за 3 дня. Есть готовые дома. Дом утеплён для зимы. Можно купить просто землю, сейчас 20 участков к продаже. Материнский капитал принимаем. В посёлке все коммуникации: электричество, вода, септик. Проезд круглый год, охрана. Уникальность посёлка- максимум активности: есть собственный пляж / sup / катер / ферма / баня /пирс/ батут/ детская площадка / хранение катеров и др. Рядом легендарная деревня Фёдора Конюхова, купель Пантелеймона, музей усадьба Поленово, самая красивая деревня Бехово, лодочная станция, пещеры Улая. В шаговой доступности Кафе и подогреваемый бассейн. Планируется фуникулёр через Оку Поленово Таруса. До 2030г наше направление будет включено в Мцд Московского метро. Цена реальная за готовый дом с землей. Ежемесячных Взносов в посёлке нет, земля Ижс! Есть тест-драйв, можно приехать сначала пожить.