Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Скнига СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.05.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 515 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 27 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −121 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 107 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17038
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 618 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Скнига СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Липки СНТ | 14 сот. | 1 999 000 | 142 786 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речник СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Волково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Волково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волково д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волково д. | 23 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лукьяново д. | 10 сот. | 395 250 | 39 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щеболово д. | 9 сот. | 945 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 174 / 40 793 / 47 859 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 993 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 893 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 594 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 926 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −121 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Пущино д. | 50,3 м² | 3,5 сот. | 1 790 000 | 35 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Текстильщик СНТ | 55,2 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 27 174 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Пущино д. | 39,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 47 859 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.06.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.09.2025 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, назначение (жилое строение), На первом этаже расположены: баня, камин, печь, комната и дущевая, сухой погреб, на втором этаже хол и комната. Земельный участок 7 соток, соседи с двух сторон, огорожен сетка рабица, груглогодичный подъезд, в 25 минутах ходьбы ж/д станция 107км., автобусная остановка, река Ока в пешей доступности. Два взрослых собственника, прямая продажа.