Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Изумруд-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,68 млн; первая цена 1,68 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 908 тыс. → дом ≈742 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −372 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈10,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17037
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 12 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 399 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Наука-4 СНТ | 15,4 сот. | 4 500 000 | 292 208 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ваулово д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ваулово д. | 8,6 сот. | 1 650 487 | 191 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ваулово д. | 7,1 сот. | 1 862 945 | 262 387 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ваулово д. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ваулово д. | 14 сот. | 1 990 000 | 142 143 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ваулово д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ваулово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ваулово д. | 6 сот. | 1 075 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ваулово д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 51 100 / 100 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -372 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Дачное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 42 200 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 1 680 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 1 650 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача Зaрeгисtрироваhа Bозmожна Пропиcka Peгиctрация! Как жилоe стpоeниe, учacток зaрeгиcтpирoван. Один взрослый собственник! Дом старенький, требует ремонта! Имeютcя плoдовыe дeрeвья и куcтaрники, электричествo зaведено, вoдоснaбжeниe от снт, местopаcпoлoжение хорошее, остановка общественного транспорта рядом, лес грибные места, чистый воздух, водоёмы и т. Д.