Симферопольское ш., 82 км от МКАД
Селино д., Серпухов гор. округ
Дом 60,4 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 5,3 млн; первая цена 5,3 млн ₽ от 20.03.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 868 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,21 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −726 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. пл. 107 км ≈7,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17036
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 332 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 609 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Селино д. | 12,7 сот. | 3 500 000 | 275 591 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Селино д. | 15 сот. | 1 690 000 | 112 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селино д. | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Селино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вечери д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вечери д. | 8 сот. | 398 800 | 49 850 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещериново д. | 8 сот. | 394 000 | 49 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вечери д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шепилово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мещериново д. | 22 сот. | 4 550 200 | 206 827 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 208 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 154 / 68 594 / 111 015 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 602 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Липицы с. | 60 м² | 9,4 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Липицы с. | 58,1 м² | 12,7 сот. | 6 450 000 | 111 015 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Липицы с. | 65 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 49 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Липицы с. | 54,8 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 69 343 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Липицы с. | 65 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Радуга СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Окские Сады СНТ | 57,6 м² | 8,1 сот. | 3 700 000 | 64 236 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Липицы с. | 70 м² | 10 сот. | 6 850 000 | 97 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Белок СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 3 650 000 | 67 844 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Липицы с. | 50 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 89 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2025 | 5 300 000 | история площадки |
| 30.04.2025 | 5 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 500 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 12 сот с домом в д. Селино Серпуховского р-на. На участке старый (под снос) и летний дома. Электричество в доме, газ по границе участка. Санузла нет. Есть хозблок. Рядом магазин, река Ока. Удобное транспортное сообщение.