Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Высокие Дворики д., Серпухов гор. округ
Дача 85 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 313 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 37 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −429 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. пл. 107 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17030
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 242 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 313 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 847 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Высокие Дворики д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокие Дворики д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокие Дворики д. | 14 сот. | 690 000 | 49 286 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокие Дворики д. | 10,2 сот. | 2 200 000 | 215 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокие Дворики д. | 17,7 сот. | 1 150 000 | 64 972 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокие Дворики д. | 19 сот. | 860 000 | 45 263 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высокие Дворики д. | 9,9 сот. | 870 000 | 87 879 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высокие Дворики д. | 26 сот. | 2 500 000 | 96 154 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высокие Дворики д. | 18 сот. | 865 000 | 48 056 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высокие Дворики д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 538 / 48 672 / 70 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 714 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 971 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -429 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Высокие Дворики д. | 78 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 36 538 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ленком СНТ | 80 м² | 4 сот. | 3 600 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Речник СНТ | 72 м² | 5,1 сот. | 3 200 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Волково д. | 65 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 63 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Приокские зори СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Калиновские Выселки д. | 68,3 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 996 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Металлист-2 СНТ | 64 м² | 4,7 сот. | 3 350 000 | 52 344 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Металлист-2 СНТ | 63 м² | 5 сот. | 4 399 900 | 69 840 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Upd за дом внесен аванс. Уютный деревянный дом 85 м2 в окружении зелени идеальное место для спокойного отдыха. Продаётся ухоженный двухэтажный дачный дом в Снт в 20 км от Серпухова. Тихое, зелёное место, где действительно можно отдохнуть от города участок утопает в деревьях и цветах. О доме: Площадь: 85 м2. 2 этажа. 3 спальни удобно для семьи с детьми или приёма гостей. Дом полностью готов к проживанию, продаётся с мебелью. Год постройки: 2012. В хорошем состоянии, аккуратный и ухоженный. Внутри тёплая атмосфера натурального дерева: обшивка стен и потолков, светлые комнаты, много окон. Удобная лестница на второй этаж. Планировка позволяет комфортно разместиться на длительное время. Участок: 6 соток. Ухоженный, зелёный, с дорожками. Плодовые деревья, кустарники, цветник. Есть собственный колодец. Дополнительные хозяйственные постройки. Участок создаёт ощущение уединённости: много зелени, тени и естественной прохлады в жару. Коммуникации: Электричество подключено. Отопление: электрические конвекторы. Вода колодец на участке. Туалет на улице. Транспорт и доступность: 20 км до Серпухова. Автобусное сообщение. Ж/д станция 20 минут пешком. До трассы М-2 5 км. Круглогодичный подъезд. Инфраструктура: Въезд в Снт по электронному ключу. Остановка 5 минут пешком. Магазин 15 минут пешком / 3 минуты на машине. Юридическая информация: 1 собственник, более 10 лет в собственности.