Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Луч-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 931 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Луч ≈2,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17029
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 234 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Луч-2 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красные Орлы д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пешково д. | 6 сот. | 1 266 000 | 211 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлиные Холмы СНТ | 6 сот. | 1 032 000 | 172 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пешково д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пешково д. | 23 сот. | 6 900 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Квант СНТ | 12,4 сот. | 1 583 900 | 127 734 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково д. | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 242 / 48 738 / 67 916 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 053 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 438 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Рыжиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Орбита СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 916 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 190 000 | 43 800 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 47 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Марс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Металлист СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 242 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Персей СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 61 674 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Чеховском р-не в Снт Луч 2. Дом каркасный -45 кв м, 2-х этажный, фундамент ленточный. В доме на 1 этаже веранда, комната с печкой, маленькая комната; второй этаж мансардная комната. Участок 6 соток, на участке имеются летняя кухня ( с погребом) + комната, баня, летний туалет. Рядом лес, платформа Луч. Ц. 2800000 руб.