Симферопольское ш., 88 км от МКАД
Коптево д., Серпухов гор. округ
Дача 35 м², участок 7,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 371 тыс. → дом ≈829 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −358 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Тарусская ≈14,7 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17028
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 51 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.2 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 561 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 829 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коптево д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коптево д. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коптево СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коптево СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коптево-2 СНТ | 14 сот. | 703 200 | 50 229 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коптево-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коптево-2 СНТ | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коптево-2 СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 286 / 43 798 / 73 077 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 453 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 380 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -358 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Аладьино д. | 28 м² | 8 сот. | 820 000 | 29 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ветеран-3 СНТ | 45 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Окские Дали СНТ | 26 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 73 077 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Речник СНТ | 25,8 м² | 5,6 сот. | 1 400 000 | 54 264 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136349132 Продается земельный участок, правильной прямоугольной формы, ухоженный в Снт Коптеево-1. На участке есть летний домик с печкой, скважина, колодец, летний душ, туалет. Подведено электричество 15 квт. На участке много плодоносящих ягодных кустарников, яблони, клубника, садовая земляника, много цветов. Уже посажены огурцы, кабачки -Вам останется только собирать урожай. Участок огорожен забором из профлиста, есть собственный выход в лес. Снт с двух сторон окружает лес, воздух необыкновенный, зимой дороги чистят, так как соседи проживают круглогодично. Рядом есть остановка автобуса. В перспективе проведение газа. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Звоните.