Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Шарапово д., Чехов гор. округ
Дача 41,1 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.09.2024.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 66 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈622 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −391 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — рядом; в описании: печь, скважина.
До ст. Детково ≈2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17026
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 907 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 019 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 781 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шарапово д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Любучаны д. | 7 сот. | 1 190 833 | 170 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шарапово д. | 5,5 сот. | 4 010 000 | 729 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шарапово д. | 5,5 сот. | 3 500 000 | 636 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шарапово д. | 4,6 сот. | 2 400 000 | 521 739 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шарапово д. | 7 сот. | 980 577 | 140 082 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапово д. | 6,7 сот. | 1 137 898 | 169 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны пос. | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны пос. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапово д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 622 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 038 / 75 236 / 93 224 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 101 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 611 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Лесник СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 42,8 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 93 224 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.8 км | Южный-2 СНТ | 42,4 м² | 4,2 сот. | 3 200 000 | 75 472 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Беляево СНТ | 53 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.04.2025 | 4 200 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 000 000 (−1 200 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
МО, Чеховский район, сельское поселение Любучанское, д. Шарапово, ул. Радужная. Участок 6 соток. На участке плодовые деревья: яблони, груши, кусты ягод. На участке два дома. Один дом из блоков внутри вагонка общая площадь 30 кв. М. На первом этаже одна комната с печкой, веранда летняя. Второй этаж мансардный. Второй дом из бруса общая площадь 41 кв. М. На первом этаже кухня и комната. На втором этаже одна комната. На участке отдельно расположены туалет и душевая. Есть хоз блок, беседка. Электричество в доме, скважина на участке. Газ рядом с участком. Вокруг лес. Инфраструктура в поселке Любучаны.