Симферопольское ш., 47 км от МКАД
50 лет Октября СНТ, Чехов гор. округ
Дом 23 м², участок 6,8 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 01.11.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 86 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −95 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Чехов ≈5,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17022
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.4 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 530 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 241 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 391 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Сергеево д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сергеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сергеево д. | 46,4 сот. | 12 997 600 | 280 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 50 лет Октября СНТ | 7,5 сот. | 4 200 000 | 560 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергеево д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,4 сот. | 4 299 000 | 580 946 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Сергеево д. | 5,6 сот. | 2 000 070 | 357 155 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 7 сот. | 6 200 000 | 885 714 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 862 / 150 000 / 190 000 |
| цена объекта | 2 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 294 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 879 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 559 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -95 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 40-й Годовщины Октября СНТ | 21 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 150 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 50 лет Октября СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Столбовая пгт | 29 м² | 4,5 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.11.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 14.02.2026 | 2 999 000 (+349 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 699 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 699 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом кирпичный полы в доме бетонные залиты пару лет назад обшит шифером отопление печь и обогреватель. Гадастровый номер на одном из фото. Цену снизил на неделю потом сниму с продажи до января месяца потом дороже будет.