Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Поляны СНТ, Чехов гор. округ
Дача 60 м², участок 9,5 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,43 млн → дом ≈967 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 52 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈126 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 298 км ≈9,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17020
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 885 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 433 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 967 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 117 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мальцы д. | 9,7 сот. | 4 000 000 | 412 371 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мальцы д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Святая Гора ДНТ | 8,9 сот. | 1 500 000 | 168 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мальцы д. | 15 сот. | 1 990 000 | 132 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чеховское СНТ | 25 сот. | 3 190 000 | 127 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляны СНТ | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мальцы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мальцы д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Святая Гора ДНТ | 11,4 сот. | 2 200 000 | 192 982 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 60 750 / 65 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 879 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 126 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Пикалово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шарапова Охота СТ | 78 м² | 6 сот. | 4 738 500 | 60 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2138501. Время Дачного Сезона! Немного о Снт: Предлагается к продаже Дача в садовом товариществе "Поляны". Возможен обмен. Сильное товарищество. Общие зоны в ухоженном и отличном состоянии. В Снт кругло годичная охрана и видео наблюдение. Организован сбор мусора в одном месте, организована подача центральной летней воды к каждому участку. В Снт около 100 участков и около 20 домов проживают круглогодично со своей скважиной. Снт полностью отстроено и вокруг проживают хорошие соседи, основа которых офицеры! Поэтому внутри товарищества полный порядок, как в армии. На территории товарищества все дороги асфальтированы, сделаны и благоустроены дренажные канавы. На территории имеется новая площадка для детей и занятием спорта. Рядом с площадкой сделана площадка для костра. Об Участке: Площадь участка 949 м2., Земли сельхоз назначения, для ведения садоводства. На участке есть несколько плодовых деревьев и плодовых кустов. Участок выровнен и полностью огорожен забором. Имеется калитка и ворота для автомобиля. На участке кусты смородины, малины, крыжовника. О Доме: Дом двух этажный с мансардой второго этажа. Площадь дома примерно 60 м2. Первый этаж дома из кирпича и деревянного каркаса и мансардный этаж полностью деревянный. Внутренняя отделка стен обшита деревянной вагонки. Кровля металлическая. Отопление электрические радиаторы. На первом этаже расположена кухня гостиная и две спальни. На втором этаже одно большое помещение. Вода на кухонной зоне через рукомойник, но можно завести воду. На втором этаже установлены пластиковые окна, через который открывается красивый вид. Туалет сухой и находится на улице. Проводка вся наружная и в хорошем состоянии. Локация: В радиусе 10 км, проложены асфальтированные дороги с разметкой. В округе красивые леса и природа. В 1,5 км находится река Лопасня. До села Новый Быт 6 км., где находятся крупные магазины. До автобусной остановки 3 км. Рядом с Кпп находится сезонный магазин продуктов. Один из красивых Снт даже для круглогодичного проживания. Один собственник, без обременений. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим клиентам. Звоните, ответим на все вопросы. Покажем объект в удобное для вас время.