Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Новоселки пос., Серпухов гор. округ
Дача 18 м², участок 7 сот.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 498 тыс. → дом ≈652 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈60 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈11,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17017
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 2.1 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 498 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 652 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоселки д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоселки д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоселки д. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клейменово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Олегово ДНП | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки д. | 17,4 сот. | 2 560 200 | 147 138 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки д. | 6,7 сот. | 1 198 400 | 178 866 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Олегово ДНП | 14 сот. | 990 000 | 70 714 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 98 958 / 116 667 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 60 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Пролетарский пос. | 20 м² | 4 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Конденсатор-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 238 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Юг СНТ | 16 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пролетарский пос. | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Прожектор СНТ | 18 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Вентилятор СНТ | 18 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Химик СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Пешково с. | 20 м² | 6,6 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу по Золотому кольцудо Серпухова 10 мин на машине-Москва 30 мин место фантастическое рядом сосновый бор, река Нара! Доступность всех сетевых магазинов и строительных рынков! Возможность построить хороший дом с пропиской в Московской области! Адрес присвоен Гпзу получено! Соседи активно строятся! Автобус ходит, дорога асфальт! Школа в Пролетарском ходит школьный автобус! Для проживания есть все необходимое на первое время, по остальным вопросам звоните! Ипотека использование мат капитала!