Симферопольское ш., 57 км от МКАД
Сокольники СНТ, Чехов гор. округ
Дом 70 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Земля ≈285 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2 млн → дом ≈1 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 104 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,12 млн / целевая ≈6,4 млн / пессимист. ≈5,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,94 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. пл. 298 км ≈2,9 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17015
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 285 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 995 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 005 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 357 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сокольники СНТ | 5,8 сот. | 1 800 000 | 310 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бугорок-Бортнево СНТ | 8 сот. | 840 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сокольники СНТ | 11,9 сот. | 3 850 000 | 323 529 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 1 710 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Цветник СНТ | 7,8 сот. | 2 234 400 | 286 462 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цветник СНТ | 9,2 сот. | 2 622 000 | 285 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цветник СНТ | 8,6 сот. | 2 451 000 | 285 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цветник СНТ | 10,2 сот. | 2 912 700 | 285 559 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокольниково д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цветник СНТ | 13,8 сот. | 3 941 600 | 285 623 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 103 858 / 109 005 / 157 556 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 759 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 942 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Васькино д. да: «ванные» + «мебелью» | 76,1 м² | 6,5 сот. | 10 990 000 | 144 415 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Васькино КП да: «ванная» + «заезжайте и живите» | 76,1 м² | 6,5 сот. | 11 990 000 | 157 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Степыгино д. да: «ванные» + «теплитель полы» | 67,4 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 103 858 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дивный КП да: «ванные» + «теплитель полы» | 67,4 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 103 858 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Степыгино д. да: «санузле» + «тёплым полом» | 63,3 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 109 005 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ "Сокольники", 6 соток Дом и постройки: Основной дом: каркасный, утеплён (150 мм минвата), обшит сайдингом. Новая крыша (2 года назад). Ленточный фундамент. Планировка дома: 2 спальни на 1 этаже + 1 спальня на 2 этаже, просторная