Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Дракино СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 18.11.2022.
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Земля ≈228 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,82 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Приокская ≈7,7 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17014
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 227 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 820 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 480 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Приокские зори СНТ | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино д. | 13 сот. | 4 100 000 | 315 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино Вилладж ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калиново д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 5,9 сот. | 980 000 | 166 102 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 83 095 / 103 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 052 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Волково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Чернобылец СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Заокская Долина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Заря СНТ | 30 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дубки СНТ | 32,9 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 101 824 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Славяне СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 82 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Скала СНТ | 34,7 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 92 219 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 35 м² | 5,1 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | 34,3 м² | 5,4 сот. | 2 400 000 | 69 971 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Клейменово д. | 32 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 193 750 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.11.2022 | 3 100 000 | история площадки |
| 02.09.2023 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом каркасный, летний. Есть баня в 2 этажа и сарай. Почва плодородная. Участок весь в цветах. В шаговой доступности магазины. Рядом парк Дракино. Остров русский. Пляжи. Река Ока в 4 км. Рыбалка, грибы, лес. Хорошие соседи. Не мешают. Не вредничают. Торг уместен при просмотре участка.