Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Нижнее Шахлово д., Серпухов гор. округ
Дача 19 м², участок 7,3 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 445 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 76 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −128 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 92 км ≈13,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17010
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 20 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 30 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 445 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нижнее Шахлово д. | 23,7 сот. | 2 000 000 | 84 388 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Шахлово д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Шахлово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Шахлово д. | 14 сот. | 950 000 | 67 857 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Шахлово д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Шахлово д. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 9,7 сот. | 650 000 | 67 010 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 17 сот. | 947 650 | 55 744 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 16,7 сот. | 850 000 | 50 898 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 500 / 95 834 / 122 500 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -128 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.6 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 18,9 м² | 4,2 сот. | 1 700 000 | 89 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Ногина-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Прожектор СНТ | 18 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Строитель СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Пролетарский пос. | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Рябина СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Турово с. | 17 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 152 941 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | огородные участки Ветеран | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Маленький дачный домик на идеально ровном ухоженном огорожденном участке 7.26 соток. Септик 4 бетонных кольца, вода уходит, водопровод свой на участке отсутствует, по договоренности проведена вода от соседского дома (моего же). В домике мини кухня, электричество, чистый, теплый, заезжай и живи. Хорошие соседи, мы же семьей)) и еще одна русская семья, в целом весь тсн очень дружный. 1 собственник. Рядом река Нара, до Оки 15 мин, вокруг заповедный лес, тишина. Удобный выезд на трассу, магазины в пешей доступности, супермаркеты 5 мин на авто.