Симферопольское ш., 69 км от МКАД · земля с домом
Изумруд СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 12 м², участок 6,5 сот., дерево.
Дом по описанию: «Дом бревенчатый (по индивидуальному заказу ель (качественней сосны)), на ленточном бетонном фундаменте (глубина 150 см).»
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Земля ≈248 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,61 млн → дом ≈790 тыс. ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 100 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −932 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Авангард ≈1,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17008
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 247 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 610 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 790 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Изумруд СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильевские Дачи ДНП | 50 сот. | 19 990 000 | 399 800 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильевские Дачи ДНП | 9,8 сот. | 4 500 000 | 459 184 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильевские Дачи ДНП | 6 сот. | 2 900 000 | 483 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильевские Дачи ДНП | 10 сот. | 8 900 000 | 890 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каменка д. | 19 сот. | 6 000 000 | 315 789 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каменка д. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Каменка д. | 17 сот. | 2 300 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Каменка д. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нефедово д. | 6,4 сот. | 2 310 000 | 360 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 106 666 / 166 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 482 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 404 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 248 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -932 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Факел СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Новая Деревня КП | 12 м² | 9,1 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Коммунальник СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 390 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Пролетарский пос. | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача (дом для круглогодичного проживания) расположена 70 км от Мкад, в очень удобной транспортной доступности, в городском округе г. Серпухов, близкое расположение к ж/д станции "Авангард" (25 минут пешком) и Симферопольскому шоссе, асфальтированная дорога до самого Снт. Дом бревенчатый (по индивидуальному заказу ель (качественней сосны)), на ленточном бетонном фундаменте (глубина 150 см). Дом зимний, тёплый: диаметр бревен 30 см, двойные деревянные окна, на первом этаже печь буржуйка. На первом этаже 3 комнаты общей площадью 27 кв. М, на втором этаже комната 22 в. М. Терраса 9,5 кв. М. На заднем плане дома навес 12 кв. М. На участке бытовка-сарай 12 кв. М. Участок свободный от наслаждений, есть только 3 молодые яблони.