Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Ромашкино-2 ТСН, Чехов гор. округ
Дом 36,6 м², участок 9,6 сот.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 1,31 млн → дом −11 тыс. ₽, −301 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈732 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Луч ≈14,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17006
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 51 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 523 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 311 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −11 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −301 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 13 сот. | 4 200 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино-2 ТСН | 7,7 сот. | 1 050 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино-2 ТСН | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелово д. | 5 сот. | 685 000 | 137 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино-2 ТСН | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 87 652 / 159 151 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 554 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 376 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 199 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 843 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 006 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Горелово д. | 36 м² | 10 сот. | 4 550 000 | 126 389 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полиграфист СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Солнечный Круг пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Березенки ТСН | 37,7 м² | 10,7 сот. | 6 000 000 | 159 151 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рассвет СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелово д. | 40 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелово д. | 40 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полиграфист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелово д. | 41 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 87 805 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Клейменово-2 ДНП | 36 м² | 12 сот. | 2 750 000 | 76 389 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 1 450 000 | история площадки |
| 14.08.2025 | 1 355 000 (−95 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 1 400 000 (+45 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам собственный участок 9.6 соток. В связи со здоровьем не получилось довести до ума. Электричество есть, вблизи магазины имеются. Остальное по телефону. Кадастровый номер. 50:31:0050211:541.