Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Манушкино д., Чехов гор. округ
Дача 78,3 м², участок 4,1 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 4,1 сот. = 718 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,57 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль −451 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈3,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17004
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.9 |
| участок | 5 | 1 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 718 000 ₽ (4,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 313 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Химик СНТ | 2 сот. | 599 000 | 299 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 7 сот. | 1 920 000 | 274 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 7,1 сот. | 933 240 | 131 442 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 8,1 сот. | 1 650 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Медик-1 СНТ | 4 сот. | 1 425 000 | 356 250 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 566 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 361 / 62 875 / 78 947 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 262 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 836 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -451 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Шарапова Охота СТ | 78 м² | 6 сот. | 4 738 500 | 60 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гидросталь СНТ | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ветеран ВС СНТ | 72 м² | 5,5 сот. | 3 050 000 | 42 361 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Пикалово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся небольшой уютный домик в Снт Солнечный, Чеховский городской округ. Домик кирпичный с отделкой из фасадных панелей, двух этажный,78.3м2, есть полноценный подвал для солений и мансарда с просторной комнатой и холлом. На первом этаже кухня и гостиная. Участок 410м2, есть кустарники и садовые деревья. Свет и водопровод на участке, обустроена парковка на 1 машину. От дома до леса меньше километра, в 200 метрах от дома большой карьер с песчаным пляжем где можно ловить рыбу и купаться. От ЖД станции 3 километра, от автобусной остановки 500 метров. До ближайшего магазина 300метров. Отличная недорогая дача для любителей отдыха рядом с водой. На все вопросы отвечу по телефону, оперативный показ, Евгений.