Симферопольское ш., 24 км от МКАД
Южный-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 42,4 м², участок 4,2 сот., пенобетон.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈467 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,96 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈748 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −582 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Гривно ≈2,5 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17002
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 466 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 960 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 245 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гривно СНТ | 4 сот. | 2 475 000 | 618 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южный-2 СНТ | 10,4 сот. | 990 000 | 95 192 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гривно СНТ | 8 сот. | 7 000 000 | 875 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Гривно д. | 9,6 сот. | 4 800 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Гривно д. | 7,5 сот. | 4 250 000 | 566 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гривно д. | 8 сот. | 4 150 000 | 518 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гривно д. | 6,1 сот. | 3 700 000 | 606 557 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 748 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 77 062 / 142 857 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 428 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -582 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Шарапово д. | 41,1 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 68 127 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | № 7 Дубки СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Испытатель-1 СНТ | 48 м² | 4,2 сот. | 3 699 000 | 77 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка-4 СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Бор-11 КП | 42 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 35 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Удача ДНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гривно СНТ | 31,6 м² | 4,4 сот. | 3 800 000 | 120 253 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 35,2 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 184 659 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.6 км | Матвеевка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок с домом расположен в 10 мин. Езды от станции Мцд Гривно, 25 км. От Мкад. До ближайшего поселка примерно 2км. На участке 2 хозблока, туалет, летний душ, теплица, колодец. Участок огорожен. Удобный въезд с поля. Автомобиль можно ставить как на участке, так и за участком. За участком места много. В доме утеплена одна комната с печкой. С документами на дом и участок все в порядке. Один. Собственник. Продается без посредников.