Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Ромашкино-2 ТСН, Чехов гор. округ
Дом 24 м², участок 7 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 51 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 952 тыс. → дом ≈548 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈447 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈14,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17000
Рейтинг 41/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 27.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.2 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 952 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ромашкино-2 ТСН | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ромашкино-2 ТСН | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-2 ТСН | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ромашкино-2 ТСН | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашкино-2 ТСН | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашкино-2 ТСН | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 6,6 сот. | 3 000 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 13 сот. | 4 200 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-2 ТСН | 18,8 сот. | 4 250 000 | 226 064 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашкино-2 ТСН | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 860 / 110 476 / 199 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 614 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Манушкино д. | 23,4 м² | 7,4 сот. | 3 400 000 | 145 299 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Лесовод-2 СНТ | 24,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 122 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Надежда СНТ | 20 м² | 10 сот. | 3 990 000 | 199 500 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Боровна СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Филиппины дп | 30 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Росинка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Элерон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | 20 м² | 8 сот. | 3 690 000 | 184 500 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Растовка СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Милягино СНТ | 30,7 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 48 860 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний домик 6х4 на земельном участке 6,6 соток в д. Горелово, ТСН "Ромашкино-2". Домик утеплен, оборудован холодильником, электро-плитой, умывальником с подогревом. есть видео дома внутри (пришлю по запросу). Участок рядом с лесом, ровный и сухой, правильной формы, ухоженный, в заборе (профнастил), установлены ворота для авто и калитка. Имеется летний туалет и душ. По периметру участка сделан дренаж. Коммуникации: на участок проведён свет 15 кВт. Особенности: СНТ окружено лесным массивом. В соседнем поселке "Филипповское" протекает река с обустроенными пляжными зонами. Вся инфраструктура в 4-х км. в с. Дубна. Дополнительные вопросы по телефону. Номер лота: 103389.