Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Коломзавод-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 48,1 м², участок 6,5 сот.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 03.03.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Земля ≈290 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,89 млн → дом −237 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈862 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈852 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Коломна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №170
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 290 254 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 887 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 927 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Коломзавод-1 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 7,2 сот. | 3 950 000 | 548 611 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коммунальник-2 СНТ | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 862 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 961 / 78 418 / 105 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 895 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 116 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 851 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Вишенка СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отдых СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 5 250 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 700 000 | 75 203 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | имени 1 Мая СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Старое Бобренево с. | 49 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 81 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коломзавод-1 СНТ | 51 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 51 961 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подлипки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 50 м² | 4,5 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.03.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаетсядача в престижном СНТ с жилым статусом! Ключевые преимущества: Жилой дом с пропиской официальная регистрация. Ухоженный участок правильной формы. Благоустроенное СНТ охрана, видеонаблюдение, чистые дороги. Отличная транспортная доступность до города 2 минуты на машине. Перспектива газа 2026 г.в соседнем СНТ уже проведен. Описание дома: Дом зарегистрирован как жилой !. Требует ремонта, для проживания весной, летом. Участок: Участок ухожен. На территории есть надежная теплица, пережившая снегопады, и сарай для хранения инвентаря. Инфраструктура СНТ: Территория товарищества одно из лучших в городе: Асфальтированная дорога и освещение. Высокий забор по периметру и камеры видеонаблюдения. Чистка дорог зимой. Новая электропроводка со стабильным напряжением. Расположение и транспорт: Удобный подъезд от улиц Ленина, Озерское шоссе Пешая доступность от остановки "Подлипки" около 10 минут. На машине до города всего 2 минуты. Коммуникации: Электричество: Стабильное, новая проводка по всему СНТ. Вода: Центральная водопроводная на участке (поливочная и уличная, работает с апреля по октябрь). В дом не заведена. Газ: Планируется проведение. Гарантии сделки: Агентство недвижимости "ЭТАЖИ" обеспечивает полное юридическое сопровождение и предоставляет сертификат гарантии безопасной сделки. Покупаете недвижимость без риска! Звоните, чтобы назначить просмотр! С уважением, Ведущий специалист по недвижимости компании "ЭТАЖИ", Светлана Код пользователя: 116985 Номер в базе: 10114939