Симферопольское ш., 50 км от МКАД · земля с домом
Степыгино КП, Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен: дом-баня (мебелирован) 60 кв. м., колодец, теплица, детская площадка, уличный туалет.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 55 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 96 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,66 млн / целевая ≈5,99 млн / пессимист. ≈5,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,68 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Повадино ≈5,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16999
Рейтинг 63/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 208 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 792 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Степыгино д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степыгино СНТ | 7 сот. | 1 190 540 | 170 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 9 сот. | 3 140 000 | 348 889 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино д. | 8,1 сот. | 1 100 000 | 135 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино д. | 5 сот. | 970 000 | 194 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино д. | 32,2 сот. | 96 000 000 | 2 981 366 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степыгино д. | 6,5 сот. | 999 999 | 153 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степыгино СНТ | 16 сот. | 1 800 000 | 112 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звезда СНТ | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 296 / 106 976 / 125 758 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 993 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 677 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Степыгино КП да: «ванная» + «теплые полы» | 60 м² | 7,3 сот. | 6 800 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Степыгино д. да: «санузел» + «теплый пол» | 64,6 м² | 7,4 сот. | 6 500 000 | 100 619 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Степыгино КП да: «санузел» + «теплый пол» | 54 м² | 7,3 сот. | 10 800 000 | 200 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Московский Ветеран СНТ да: «санузел» + «евроремонт» | 66 м² | 8 сот. | 8 300 000 | 125 758 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 54 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 96 296 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок ИЖС 8 соток прямоугольной формы. На участке расположен: дом-баня (мебелирован) 60 кв. м., колодец, теплица, детская площадка, уличный туалет. Интернет, Электричество и Вода подведена и подключена в доме. Отопление электрическое (4 конвектора). В доме: кухня гостиная 18 кв. м., комната 12 кв. м., баня 12 кв. м., коридор. Возможность сделать на мансардном этаже ещё комнаты. Дом не оформлен, поэтому продаю как участок. Один взрослый собственник.