Симферопольское ш., 32 км от МКАД
Аина-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 3,39 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,92 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,88 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,78 млн / целевая ≈4,3 млн / пессимист. ≈3,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈242 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Гривно ≈8,4 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16992
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 358 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 467 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 923 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аина СНТ | 10 сот. | 4 790 000 | 479 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лопатино СНТСН | 5,9 сот. | 1 600 000 | 271 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 12,3 сот. | 3 299 000 | 268 211 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 13,4 сот. | 4 200 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Валищево д. | 40 сот. | 16 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Валищево д. | 19,4 сот. | 6 599 000 | 340 155 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Валищево д. | 21 сот. | 8 500 000 | 404 762 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 125 995 / 185 714 |
| цена объекта | 3 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 881 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 301 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 241 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Фронтовик СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Поляна СНТ | 38,3 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 150 131 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Берёзка-7 СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мещерское пос. | 44 м² | 7 сот. | 5 600 000 | 127 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Фаворит КП | 35 м² | 5 сот. | 6 499 999 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Испытатель-1 СНТ | 45 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 42 м² | 7 сот. | 12 500 000 | 297 619 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | 37,7 м² | 5,3 сот. | 4 750 000 | 125 995 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Лаговское д. | 35,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 141 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Троицкое с. | 44 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 82 955 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 3 390 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю бревенчатый 2х этажный дом с облицовкой из сайдинга общей площадью 40 км м., на земельном участке общей площадью 5 соток. Дом зарегистрирован как жилой и возможна ПРОПИСКА!Откатные ворота. Установлены пластиковые окна во всех комнатах. Решетка на окнах на первом этаже. В доме есть вода, свет, электрический котел под проводку отопления. Есть чердак и подпол. В доме произведен ремонт кухни. Производилась работа по утеплению дома. На участке расположен колодец, пристройка в виде навеса (беседка), уличный душ и туалет, а также парковочное место под ваше авто. На участке есть качели для отдыха, каркас теплицы. Оборудована мангальная зона. На территории участка растут плодовые деревья и кустарники, что создает атмосферу уединения и спокойствия . Так же на территории СНТ есть действующий магазин в пешей доступности, быстрый выезд на ЦКАД. Автобусная остановка общего пользования. Рад буду ответить на остальные вопросы по телефону или при личной встрече. Возможен торг!