Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Энергетик-Введенское СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 68,7 м², участок 5,7 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 911 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 29 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −472 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Барыбино ≈6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16987
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 911 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 489 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 230 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энергетик-Введенское СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Караваево д. | 10,2 сот. | 3 200 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Введенское с. | 7,2 сот. | 1 150 000 | 159 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Караваево д. | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Введенское с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Введенское с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Введенское с. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Караваево д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Введенское с. | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Введенское с. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 274 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 68 394 / 90 278 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -472 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Астурия-Ляхово СТСН да: «ванной» + «отделка» | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ильинское ТСН да: «душевой кабиной» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 90 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Большое Татариново КП да: «с/у» + «отделка» | 72 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 48 597 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Калининец СНТ да: «сан узел» + «отделка» | 65,2 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 88 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЛОТ: ОВ 4834. Продается дачный участок с домом в СНТ Энергетик. Участок-5.7сот, прямой ровный, ухоженный. На участке есть баня и хоз постройки. Есть плодовые деревья, цветы, заезд для двух машин, участок со стороны дороги огорожен забором. Дом-68.7м2, два этажа из бруса: 1 этаж- две раздельные комнаты, большая кухня гостиная. 2 этаж -деревянная лестница на второй этаж, две раздельные комнаты, гардеробная. На участке есть баня, есть летняя вода, вид на березовый лес. СНТ огорожен, есть ворота (открытие через звонок), есть ежегодные взносы до 15т.р. Рядом остановка общественного транспорта(до станции Барыбино 15 минут), есть речка, магазин. Один собственник, более 5 лет,свободная продажа.